Как купить квартиру через электронные торги?

Знали ли вы, что хорошую квартиру или дом можно приобрести на 20-40% дешевле рыночной стоимости? Сегодня мы поговорим об относительно новом явлении российского рынка недвижимости – об электронных аукционах. Ныне на публичные торги в одной только Москве выставлено более 1000 объектов недвижимости. Разберемся, как и насколько выгодно в них участвовать.

Что такое «аукционы недвижимости»?

Откуда берутся квартиры для продаж через электронные торги? Можно назвать три источника:

• муниципальная собственность – объекты недвижимости, занесенные на баланс мэрий и городских управ;
• активы компаний-банкротов, которые подлежат реализации;
• залоговые квартиры проштрафившихся банковских заемщиков.

Важно! В муниципальную собственность в России часто попадают квартиры одиноких пенсионеров и инвалидов, которые получают помощь, а свою недвижимость переписывают на государство.

Из перечисленных источников формируется конкурсная масса, которая выставляется на электронные торги по начальной цене на 40-80% ниже рыночной стоимости.

Как проводятся торги недвижимости?

Желающие приобрести дом или квартиру на вторичном рынке регистрируются на электронной торговой площадке и вносят залог в сумме как правило до 50% от цены квартиры. Если покупатель выиграет аукцион, то эта сумма зачисляется в пользу цены недвижимости, а если проиграет – возвращается ему.

Продажа квартир через электронные торги можно представить в виде трех основных этапов.

1. Аукцион на повышение. Оценщик определяют стартовую цену объекта, и участники начинают аукцион с правом увеличения ставок на 5-10%.
2. Повторный аукцион. Если на первом этапе покупатель не был определен, то стартовая цена уменьшается, и аукцион проводится заново.
3. Публичное предложение. На третьем этапе стартовая стоимость уменьшается согласно графику снижение, к примеру на 5% каждые 5 дней.

Где и когда проводят электронные торги?

Существует ряд специальных площадок, которые позволяют принять участие в торгах по банкротству и сделках с муниципальной недвижимостью. Российский аукционный дом, Единая торговая электронная площадка, МосТендерГрупп, Межрегиональная торговая площадка – самая известная из них. А всего площадок более 70 и на каждой реализуется разное имущество.

Важно! Не стоит искать площадку для того, чтобы купить квартиру на торгах в Google. В сети немало компаний, которые отрывают желающим доступ к аукционам недвижимости, но только при условии покупки у них брокерских услуг. Последние обойдутся клиенту в среднем 3% от цены объекта.

Четкого графика проведения аукционов квартир нет. Их организуют по мере накопления конкурсной массы. Сведения об очередных торгах недвижимости публикуют сами электронные площадки, а также РБК и «Коммерсантъ». Данные по торгам также публикуют агрегаторы.

Информацию о датах проведения торгов арестованного и муниципального имущества можно найти и на официальных сайтах аукционов недвижимостью. Но эти ресурсы созданы для продавцов: здесь они могут выкладывать свои предложения о продаже объектов. Покупателям здесь зарегистрироваться не удастся – для этого есть электронные площадки.

Выгодно ли покупать недвижимость на аукционах по банкротству?

Известны случаи, когда гражданам удавалось приобрести качественную недвижимость на торгах на 50% дешевле рыночной стоимости. Однако это исключительные ситуации. В большинстве сделок квартиру или дом можно купить со скидкой 5-15%.

Россияне неохотно участвуют в аукционах, поскольку:

• ставки участников нередко приводят к противоположному эффекту – жилье оказывается на 5-10% дороже рыночной цены;
• для участия придется собирать документы и регистрироваться на электронной площадке;
• торги требуют внесения залога в сумме до 50% от стоимости объекта.

Важно! Залог удачной сделки – изучение рынка, определение ликвидности, составление эффективной торговой стратегии. Эти вещи по плечу риелторам и опытным инвесторам. Рядовые граждане же, действуя по наитию часто натыкаются на убытки и «подводные камни».

Каковы риски покупки квартиры на торгах?

Выгодная сделка на электронной торговой площадке может обернуться рядом серьезных проблем.

1. Юридическая чистота объекта. Дом сложно заранее проверить на предмет арестов, залогов и иных обременений. Наличию долгов по коммунальным услугам. Нередко уже после заключения сделки выясняется, что в квартире прописаны посторонние лица.
2. Неопределенность исхода. В начале торгов трудно предугадать, насколько выгодной будет сделка. Ее исход зависит от числа участников и стратегий их поведения.
3. Проверка документов. Бумаги по недвижимости проверяют уже после заключения сделки. Если они будут оформлены неверно, то покупку признают недействительной. Результаты торгов могут оспорить, а это значит, что участники аукциона как минимум, зря потратили свое время.
4. Техническая информация по объекту зачастую отсутствует, если с квартирой отсутствие планировки не так критично, то в случае покупки дома, планировка, разводка коммунальных сетей, границы земельного участка очень важны и не знание технических данных может привести к серьезным убыткам новому собственнику.

Нередко до совершения сделки покупатель не видит не только самой квартиры, но и даже ее фотографий, что увеличивает риски покупки объекта с параметрами ниже ожидаемых.

Можно ли использовать ипотеку для покупки квартиры на аукционе?

Российское законодательство и практика ведения торгов не исключают такого развития событий. Однако здесь важно учесть два нюанса.

1. Срок одобрения. В некоторых банках на одобрение заявки уходит несколько недель. Дата аукциона же может быть оглашена за несколько дней до его проведения.
2. Сумма кредита. При оформлении займа стоит запросить сумму на 20-30% больше стартовой цены, поскольку в процессе торгов она в среднем поднимется именно на эту величину.

Важно! Банки неохотно дают займы для сделок с объектами электронных торгов. Они опасаются работать с домами и квартирами, чью юридическую чистоту сложно проверить заранее.

Кто может покупать на торгах по банкротству?

Для того чтобы принимать участие в электронных аукционах нужно иметь паспорт, ИНН и СНИЛС. На их основе потенциальный покупатель получает электронно-цифровую подпись (ЭЦП). Она действительна в течение 12 месяцев.

После регистрации на площадке участник вносит задаток на счет в банке, обслуживающем торговую процедуру. С этого момента он получает право делать ставки и закрывать сделку при отсутствии более крупных предложений.

Если покупатель выиграл аукцион, то в течение 5-ти дней составляют договор купли-продажи. Оплатить сделку можно в течение 30-ти дней, в случае торгов по муниципальному и арестованному имуществу - 5 дней.

Электронные торги могут стать выгодным способом покупки жилой недвижимости. Муниципальная собственность, активы банкротов и залоговое жилье банков могут обойтись на 20-30% дешевле рыночных предложений. Однако важно понимать, что дома могут оказаться обремененными юридически, а цена в ходе аукциона вырасти значительно выше среднего уровня по рынку.