Вся недвижимость, которой владеют юридические лица или индивидуальные предприниматели, относится к 2 видам:
- личной, используемой в собственной хозяйственной деятельности;
- коммерческой, приносящей определённый доход своему собственнику.
Более тщательного изучения требует второй вид недвижимости, так как от более подходящего способа её использования зависит в какой-то степени благополучие владельца. Поэтому следует детально рассмотреть все аспекты её использования. Для этого существуют различные методы, которые будут рассмотрены далее.
Доходный метод
Принцип данного метода основывается на вычислении суммы прибыли, которую недвижимое имущество может дать в будущем.
Каждая единица коммерческой недвижимости рассматривается исходя из принципа дохода, полученного от сдачи его в аренду. Поэтому чтобы оценить величину потенциальной выгоды, надо определиться с размером арендной платы за конкретный размер площади.
Величина чистого операционного дохода будет определяться суммой общего потенциального дохода за вычетом затрат, связанных с обслуживанием этой недвижимости. В эти расходы входят как регулярные эксплуатационные затраты (коммунальные платежи, аренда земельного участка, плата за содержание недвижимости, имущественные налоги и т. д.), так и сумма упущенной выгоды, которая складывается из суммы недополученной арендной платы, в случае отказа от аренды и поиском новых арендаторов.
Рыночная стоимость рассчитывается следующим образом. Надо сумму чистого операционного дохода привести к нужному времени. Это соответствие определяется с помощью ставки дисконтирования, которая равна средней величине между доходностью инвестиций и соответствующими рисками.
Сравнительный метод
В сравнительном методе используется принцип замещения, в основе которого лежит сравнение равнозначных по качеству и полезности объектов с различной стоимостью.
В данном способе собирается вся информация о предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, соответствующих оцениваемому. Затем производится корректировка их стоимости в зависимости от качества сравниваемых параметров. После этих вычислений определяется стоимость конкретного объекта недвижимости.
Затратный метод
Этот способ применяется к оценке коммерческой недвижимости и отдельно стоящих зданий. В его основе лижет принцип очевидности, согласно которому планируется, что ни одному рационально думающему человеку не понадобиться платить за коммерческий объект больше, чем он потратит на строительство похожего здания со схожими эксплуатационными признаками.
Стоимость здания оценивается исходя из цены на строительство подобного здания в совокупности с приобретением права на пользование земельным участком под этим объектом. Износ, приобретенный в результате эксплуатации здания, вычитается из первоначальной стоимости.
Важно! При вычислении стоимости сооружения учитывается не только прибыль подрядчика, заложенная в смете, но и выгода инвестора так называемая прибыль девелопера.
Недостатком затратного метода, при помощи которого осуществляется оценка отдельных зданий коммерческого пользования, является то, что эта величина несопоставима с ситуацией на рынке в момент определения цены. Однако его преимущество состоит в возможности применения данного подхода, когда остальные не могут быть применены. А также с помощью данного способа оценивают уникальные строения и социально значимые объекты.
После проведения всех возможных методов оценки проводят согласование полученных данных в соответствии со всеми параметрами. Полученная величина будет отражать точность и актуальность применения всех методов.