Перед приобретением недвижимости надо обязательно совершить процедуру анализа юридической чистоты помещения, чтобы в дальнейшем избежать проблем.
1.Перед тем как купить квартиру, проверяем правоустанавливающие документы на жилье
Прежде всего, надо ознакомиться с документацией, дающей владельцу право на собственность, например:
- договор купли-продажи, мены или дарения,
- решение судовых органов, обладающее законной силой,
- свидетельство о праве наследования или договор ренты.
Бумаги не должны обладать очевидными признаками различных подделок, подчисток, в случае наличия исправлений обязательны подписи сторон, печать и подпись нотариуса, удостоверившего договор. Стоит проверить наличие государственной регистрации, выполнение условий сделки, если таковая прописана в договоре. К примеру, обязательства покупателя по выплате средств после заключения договора. Если выплата не закрыта, данный договор можно расторгнуть.
Важно! Если жилье завещал или подарил посторонний человек, а новый владелец пытается побыстрее избавиться от имущества, это настораживающий факт.
- Проверяем историю помещения
Владелец обязан показать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП),в которой будет показана история квартиры. Любые запреты по совершению сделок, аресты квартиры или переход права собственности отображены в реестре. В случаях частой перепродажи и фактическом отсутствии долгого проживания есть вариант, что сделки проводились не совсем законным путем и добросовестный приобретатель может стать объектом обмана. Эксперты считают, что лучше не рисковать и найти более надежный вариант.
Спорные ситуации
Если жилье становилось предметом спора, было под арестом, надо внимательно изучить информацию о дате возникновения конфликта. Российское законодательство устанавливает срок давности для признания сделок с недвижимостью 3 года. Если на протяжении этого времени не возникали спорные ситуации, то можно не волноваться. Когда очевиден факт споров, владелец обязан предоставить судовое решение, которое дает право на владение квартирой. В случае отсутствия решения из-за продолжающегося процесса, стоит дождаться окончательного вердикта.
Старый жилой фонд
Недвижимость, которая состоит в старом жилищном фонде иногда нельзя найти в ЕГРП. Это значит, что после приватизации с имуществом не совершали сделки, и оно является идеальным в юридическом плане. Чтобы убедиться на все 100% в правах собственника, покупатель сможет подать запрос в Департамент жилищной политики.
- Проверяем качество квартиры
Владелец должен предоставить документы БТИ, позволяющие убедиться в отсутствии незаконных перепланировок.
- Проверяем продавца
Собственник квартиры - объект пристального внимания. На специальном сервисе ФМС РФ можно проверить подлинность паспорта, а паспортный стол по месту проживания предоставит официальную информацию, которая имеет юридическое значение. При подписывании договора доверенным лицом надо убедиться в нотариальной достоверности полномочий этой особы.
Чтобы определить дееспособность продавца, надо потребовать соответствующие справки, котрые выдаются в нарко- и психоневрологических диспансерах, а лучше лично поприсутствовать при их получении.
- Третьи лица и их права.
Собственник должен предоставить домовую книгу, которая покажет зарегистрированных в квартире и позволит определить права этих людей в случае продажи жилья. В случае длительно отсутствия лица, прописанного в помещении, возможен неприятный сюрприз через некоторый период времени, когда член семейства, отбывающий тюремное наказание, заявит о правах после выхода на свободу.
Зона особого риска распространяется на квартиры, в которых прописаны несовершеннолетние. Без разрешения органов опеки договор можно оспорить.